【結論】
賃貸の管理会社は、管理委託契約なら解約予告の期間を守れば、契約の途中でも替えられます（サブリースは別です）。
替える前に確認するのは、今の管理委託契約の解約予告と違約金、サブリース（一括借り上げ）ではないか、保証会社を引き継げるかの3つが中心です。スムーズに進めば、切り替えまでは2か月ほどです。
この記事でわかること
- 管理会社を替えたいと思う、よくある理由
- 替える前に確認する5つのこと
- サブリース（一括借り上げ）の場合に気をつけること
- 切り替えの流れと、かかる期間
- 入居者や家賃の振込への影響
- 引き継ぎでもめやすいところ
管理会社を替えたいと思うのは、どんなときですか？
「対応が遅い」「担当者がよく変わる」「募集が決まらない」が、管理会社を替えたいと思う理由として特によく聞くものです。 管理会社を替えたいというご相談は、A‑Lifeにも多く寄せられます。
- 動きが遅い・連絡が遅い：修理や問い合わせへの返事に時間がかかる
- 担当者がころころ変わる：そのたびに物件の事情を一から説明し直すことになる
- 募集が決まらない：空室が続いているのに、理由や次の手の説明がない
- 家賃の送金や報告に不安がある：たとえば、毎月だった送金が2か月に1回まとめてになり、聞いてみたら入居者の家賃の遅れが続いていた、というご相談もありました
管理の仕事の中身そのものは、大手でも小さな会社でも、大きくは変わりません。差が出るのは、担当者がどれだけまめに動くかです。担当者1人が受け持てる物件の数には限りがあるので、担当が多くの物件を抱えすぎていないかも、比べるときのポイントになります。
→ 管理会社を比べるときの見方は「賃貸管理会社の選び方｜海外赴任で家を貸すときに確認する7つのこと」にもまとめています。
替える前に確認する5つのこととは？
いまの契約書を一度開いて、次の5つを確認してください。 あとから分かって困りやすいのは、ここに挙げたことです。
1. 管理委託契約の解約予告と違約金
今の管理会社との管理委託契約で、解約を申し入れてから実際に解約できるまでの期間（解約予告）と、違約金があるかを確認します。
解約予告は「3か月前まで」としている契約が多いですが、期限や条件は契約書ごとに違います。国土交通省の標準的な契約書では、3か月前までに書面で申し入れる形のほか、3か月分の管理報酬にあたる額を払ってすぐに解約する形も用意されています。
2. サブリース（一括借り上げ）ではないか
契約がサブリースになっていないかを確認します。サブリースは管理委託とは別の契約で、オーナー様から終わらせるのは簡単ではありません（次の章で詳しく書きます）。
3. 保証会社を引き継げるか
入居者が使っている保証会社の名前を確認します。多くの場合は、保証会社に「管理会社が替わった」ことを届けて窓口を変えるだけで、保証はそのまま続きます。保証会社によっては、変更の届出や承認の手続きが必要です。
ただし、今の管理会社の系列の保証会社だと、管理委託契約の解約にともなって保証が切れてしまうことがあります。その場合は、入居者に別の保証会社に入り直してもらう必要があり、保証料がかかります。
4. 入居者の手続きが必要になるか
管理会社が替わっても、入居者の契約内容や家賃はそのままです。入居者から見て変わるのは、主に管理会社の連絡先と、問い合わせや修理の依頼の窓口です。保証会社をそのまま続けられる場合は、家賃の口座振替もこれまでどおり続くことが多くあります。保証会社や支払い方法を変える必要がある場合は、入居者に書類の提出や口座振替の登録のし直しなど、一部の手続きをお願いすることがあります。
5. 手元にある書類
先に用意しておくと引き継ぎが早くなるのは、入居者との賃貸借契約書と今の管理委託契約書の2つです。すべてそろっていなくても問題ありません。賃貸借契約書があれば、家賃・更新・解約・敷金などの条件を確認できます。
→ この5つは、そのまま書き込めるチェックシートにしています。「管理会社を替える前に確認する5つのこと（PDF・無料）」
サブリース（一括借り上げ）の場合は、何が違いますか？
サブリースは、サブリース会社がオーナー様から物件を借り上げて、入居者に貸す契約です。 通常の管理委託と違い、サブリース会社自身が「借りている人」になるため、オーナー様の都合だけで自由に契約を終わらせられるとは限りません。
特に普通借家の形のサブリース契約では、オーナー様から更新を断ったり解約を申し入れたりするときに、法律上の「正当な理由（正当事由）」が必要になることがあります。「管理会社を替えたいから」という理由だけでは認められにくく、認められるかどうかは個別の事情や立退料の有無によって変わります。
ただし、定期借家の形か普通借家の形か、契約期間や解約の条項、違約金などによって、条件は変わります。
サブリースから通常の管理に切り替えたいというご相談は、A‑Lifeにも来ます。物件を買ったときにサブリースが付いていた、というケースもあります。まずは今のサブリース契約書を拝見して、いつ・どのような条件で切り替えられるのかを整理するところから始めます。
切り替えは、どんな流れで、どのくらいかかりますか？
スムーズに進めば、切り替えまでは2か月ほどです。 ただし、今の契約の解約予告がそれより長い場合は、その期間が優先されます。
- 契約書を確認する：上の5つを確認します。分からないところは、契約書を見せていただければ一緒に確認します
- 今の管理会社に解約を伝える：管理委託契約を解約するので、オーナー様ご自身から今の管理会社に連絡していただくのが一番スムーズです。「管理委託契約を解約します。次の管理会社はA‑Lifeになるので、引き継ぎをお願いします」と伝えていただく形です。通知の文面はA‑Lifeが用意します
- 引き継ぎ：契約書・鍵・保証会社の契約などを、A‑Lifeが今の管理会社から受け取ります。引き継ぎの手続きで、オーナー様の委任状が必要になることがあります。委任状のひな形はA‑Lifeが用意します
- 入居者へのご案内：管理会社が替わったことを、A‑Lifeから入居者にお知らせします
- 管理開始：A‑Lifeでの管理が始まります
切り替えの手続きに、追加の費用はいただきません。
入居者や家賃の振込に、影響はありますか？
入居者の契約内容と家賃は、そのまま引き継がれます。 変わるのは、主に管理会社の連絡先と、問い合わせや修理の依頼の窓口です。保証会社をそのまま続けられる場合は、家賃の口座振替もこれまでどおり続くことが多くあります。
敷金は、今の管理会社が預かっている場合はA‑Lifeが引き継いでお預かりします。引き継ぐときは、預かっている額が入居者ごとの敷金の額と合っているかを確認します。オーナー様がお持ちの場合は、そのままで構いません。引き継ぎの方法は、前の管理会社によって異なります。
引き継ぎでもめやすいのは、どこですか？
多いのは「保証会社の引き継ぎ」「前の管理会社の対応の遅さ」「今の契約の解約予告などの縛り」の3つです。
- 保証会社：上に書いたとおり、系列の保証会社だと保証が切れて、入り直しが必要になることがあります。早めに保証会社の名前を確認しておくと、慌てずに済みます
- 前の管理会社の対応：書類や鍵の受け渡しに時間がかかり、引き継ぎが長引くことがあります。解約を伝えるときに、引き継ぎの時期もあわせて確認しておくと進めやすくなります
- 今の契約の縛り：解約予告の期間などの定めによっては、すぐには切り替えられないことがあります。替えたいと思ったら、まず解約予告の期間を確認しておくと、切り替えの時期の見通しが立ちます
替えるときに、貸し方を見直すこともできますか？
できます。管理会社を替えるときは、家賃や契約の形を見直すよい機会です。
東京は家賃の相場が上がっていますが、長く住んでいる入居者の家賃は、昔の水準のままになっていることがよくあります。普通の賃貸借契約（普通借家）では、オーナー様が希望したからといって、一方的に家賃を上げられるわけではありません。周辺の相場や固定資産税などの変化を踏まえて入居者にご提案し、話し合いながら条件を調整していくのが基本です。話し合いでまとまらない場合は、法的な手続き（調停や裁判）を通じて適正な家賃を決めることになります（「一定の期間は家賃を上げない」という特約が契約書にある場合は、その期間はそれに従います）。
A‑Lifeでは、今の家賃と周辺の相場を確認したうえで、どの程度の見直しが現実的かを整理してご提案します。
次の入居者からは、期間を決めて貸す定期借家にしておくと、期間が終わるときに条件を見直しやすくなります。定期借家の契約は書面か電子契約で結び、契約の前に「更新がなく、期間が終われば契約も終わること」を、入居者に別の書面で説明する必要があります（入居者の承諾があれば電子で渡すこともできます）。この説明を省くと、更新がないという約束が無効になります。期間のあとも住み続けてもらう場合は、更新ではなく再契約になります。
A‑Lifeに替えると、何が変わりますか？
A‑Lifeに管理を切り替えたオーナー様で、実際に次のような変化がありました。
- なかなか決まらなかった募集が決まった
- 家賃を見直して、収益がよくなった
- 入居者への対応が早くなった
- 修繕や原状回復の費用を抑えられた
- オーナー様への報告が増えて、物件の様子が分かりやすくなった
A‑Lifeの管理費は家賃にかかわらず定額で、担当は2人体制です。修繕や原状回復は自社で工事できるので、費用と時間を抑えられます。
まとめ
管理委託契約なら、解約予告の期間を守れば、契約の途中でも管理会社を替えられます。替えたいと思う理由の多くは、対応の遅さや担当者の入れ替わりなど、担当者の動き方にあります。
替える前に、解約予告と違約金、サブリースではないか、保証会社を引き継げるかを確認してください。スムーズに進めば、切り替えまでは2か月ほどです。入居者の契約と家賃はそのまま引き継がれ、変わるのは主に管理会社の連絡先と窓口です。
サブリースの場合は、オーナー様から終わらせるのが簡単ではないので、まず契約書で解約の条件を確認します。替えるときは、家賃や契約の形を見直すよい機会でもあります。
よくある質問
Q. 管理委託契約の期間中でも、解約できますか？
A. 多くの契約では、解約予告の期間を守れば、期間の途中でも解約できます。違約金の定めがあるかどうかもあわせて確認してください。
Q. 管理会社を替えると、入居者に迷惑がかかりませんか？
A. 入居者の契約内容と家賃はそのままです。変わるのは主に管理会社の連絡先と窓口で、保証会社や支払い方法を変える場合だけ、一部の手続きをお願いすることがあります。管理会社が替わったことは、A‑Lifeから入居者にお知らせします。
Q. 今の管理会社に、自分で解約を伝えないといけませんか？
A. 管理委託契約の解約になるので、オーナー様ご自身から伝えていただくのが一番スムーズです。通知の文面はA‑Lifeが用意します。
Q. サブリースでも、管理会社を替えられますか？
A. 替えられる場合もありますが、オーナー様から解約するには条件があり、簡単ではありません。まずはサブリース契約書で、解約の条件と違約金を確認してください。
Q. 切り替えに費用はかかりますか？
A. A‑Lifeへの切り替えの手続きに、追加の費用はいただきません。今の契約に違約金の定めがある場合は、その分は今の管理会社との間でかかります。
Q. 替えるかどうか決めていなくても、相談できますか？
A. できます。今の契約の条件を一緒に確認したうえで、替えるかどうかを決めていただいて構いません。
Q. 管理委託契約書が見つかりません。
A. すべての書類がそろっていなくても大丈夫です。入居者との賃貸借契約書があれば、家賃・更新・解約・敷金などの条件は確認できます。管理委託契約書は、今の管理会社に写しを出してもらえることもあります。
Q. 海外にいても、管理会社を替えられますか？
A. 替えられます。A‑Lifeとの管理の契約は電子契約で結べるので、日本に戻る必要はありません。海外にいる間の貸し方は「海外赴任で家を貸す完全ガイド」にまとめています。
今の契約書のままご相談ください
今の管理委託契約書と賃貸借契約書を見せていただければ、解約予告・違約金・保証会社の引き継ぎを一緒に確認します。